مطالعه ماهیت و آثار حقوقی مالکیت زمانی «در حقوق ایران با تطبیق در حقوق آمریکا»

مالکیت زمانی[1]نوعی مالکیت و حق استفاده از اموال است با لحاظ اینکه حق استفاده از اموال محدود به دوره زمانی خاص است که بین طرفین مشخص شده است .

 این نهاد حقوقی ابتدا در کشورهای اروپایی تأسیس گردیده است و در چند سال اخیر پا به عرصه‌ی حقوقی جامعه ایران گذاشته است بنابراین از مسائل مستحدثه در حقوق کشور ما محسوب می‌گردد.مسأله‌ی مالکیت زمانی هنگامی در ایران مطرح شد که شرکتی به نام «شرکت مجتمع‌های توریستی و رفاهی آبادگران ایران» در سال 1373 اقدام به فروش هفتگی آپارتمانها و ویلاهای توریستی واقع در ساحل جزیره‌ی کیش نمود. این شرکت در آگهی‌ها و برگه‌های تبلیغاتی خود از عنوان «تایم شر»، «مالکیت زمانی» و «بیع زمانی» استفاده می‌کرد. البته باید اظهار داشت که این شرکت صرفاً جهت جهانگردان و رونق صنعت جهانگردی از واژه‌ی «تایم شر» به «بیع زمانی» تعبیر نمودند و نکته قابل توجه این است که معادل سازی تایم شر به بیع زمانی توسط متخصصین این شرکت جهت بازاریابی و جلب توجه خریداران انجام شد.

به دلیل وجود مزایای مالکیت زمانی از جمله جلوگیری از حبس و رکود سرمایه‌، فراهم کردن امکان سرمایه گذاری برای سرمایه های‌اندک و تضمین زمان مطلوب برای خریدار‌، افراد به انعقاد قرارداد تمایل پیدا کردند و همچنین با توجه به گسترش مالکیت زمانی در صنعت هتل داری و محدود نشدن آن به فروش اماکن تفریحی انجام اقداماتی در راستای قانونمند شدن این نهاد حقوقی احساس می‌شود .

مالکیت زمانی در حقوق آمریکا به دو شکل مالک شدن عین ومنفعت به طور مطلق و بدون قید و شرط ومالک شدن منفعت و یا حق انتفاع برای دوره زمانی محدود منعقد می‌شود. در حقوق ایران علیرغم وجود شباهتهایی که بین مالکیت زمانی با بعضی از نهادهای حقوقی  وجود دارد اما عقدی مستقل با ماهیت خاص خود است. مالکیت زمانی را می‌توان در قالب ماده 10 ق.م. و اصل آزادی قراردادها منعقد نمود.

یکی از آثاری که در حقوق آمریکا بر مالکیت زمانی مترتب است، حق اقامه دعوی است که هر یک از خریداران املاک میتوانند در صورت قصور از طرف شرکت یا سرمایه گذار علیه آنها اقامه دعوا نمایند.هزینه تعمیرات و نگهداری املاک به عهده هیأت مدیره می باشد و همچنین به منظور حمایت از حقوق خریداران حق فسخ و حق انتقال سهام خریداری شده توسط خریداران پیش بینی شده است.

در حقوق ایران مالکیت زمانی، هیچ گاه بدون مالک باقی نمی‌ماند وحتی پس از فوت مالکان به ورثه آنها منتقل می‌شودو مالک حق همه گونه تصرف وانتفاعی را دارد مگر تصرفی که منافی با حقوق دیگرمالکان باشد و از طرف دیگر هر کدام حق اقامه دعوی علیه یکدیگر در صورت بروز اختلاف نیز دارند و همچنین هزینه‌ی نگهداری وتعمیرات آن تابع قرارداد طرفین می‌باشد.