نظام حقوقی تملک املاک واقع در طرح های عمومی و عمرانی «با رویکرد ویژه بافت های فرسوده شهری»

در رهگذر اجرای طرح­های عمومی و عمرانی، دولت و شهرداری­ها براساس قوانین مختلف اقدام به تملک املاک اشخاص می­نمایند. از آن­جا که این اقدامات، محدود کننده مالکیت اشخاص می­باشند باید از مبانی فقهی و حقوقی مستحکمی برخوردار بوده و موجب تضییع بلاوجه حقوق اشخاص نگردد. از جمله مهمترین این قوانین، «لایحه قانونی نحوه خرید و تملک املاک و اراضی برای اجرای برنامه­های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب 17/11/1358 شورای انقلاب» می­باشد که سال­های متمادی است مبنای عمل دستگاه­های اجرایی تملک­کننده قرار گرفته است. با این وجود تا کنون قانون مذکور از دیدگاه اجرایی و کاربردی کمتر مورد نقد و بررسی صاحب­نظران قرار گرفته است. با توجه به ضرورت احیای بافت­های فرسوده شهری، اخیرا قانون حمایت از احیا، بهسازی و نوسازی بافت­های فرسوده و ناکارآمد شهری به تصویب مجلس شورای اسلامی رسیده که به دلیل وجود ابهامات متعدد، مورد توجه و عمل کنشگران دخیل در امر بافت­های فرسوده قرار نگرفته است.

از آن­جا که بر اساس اصل تسلیط و ضرورت احترام به مالکیت اشخاص، تملک املاک متعلق به آنان باید در حد ضرورت و با رعایت کلیه ضوابط و مقررات قانونی صورت پذیرد، شناخت دقیق این ضوابط و ارایه راهکارهای مناسب جهت رفع مشکلات اجرایی، امری ضروری به نظر می­رسد. از سوی دیگر با توجه به اهمیت موضوع بافت فرسوده، ضرورت پرداختن به ابهامات موجود در قانون احیای بافت­های فرسوده انکارناپذیر می­باشد.  ویژگی­های تملک املاک واقع در بافت­های فرسوده، موضوعی است که در این کتاب به طور خاص مورد بحث و بررسی قرار خواهد گرفت.

درخصوص موضوع تملک املاک واقع در طرح­های عمومی و عمرانی و طرح­های بافت فرسوده، سؤالات متعددی قابلیت طرح دارد. اهم این سؤالات که در کتاب حاضر بدان پرداخته شده به شرح ذیل می­باشد:                                        

1- بر اساس کدام قوانین دولت و شهرداری­ها می­توانند املاک اشخاص را که در طرح­های عمومی و عمرانی قرار گرفته بدون رضایت آنان تملک نمایند و آیا قوانین مورد نظر از مبانی فقهی مستحکمی برخوردار است؟

2- در مواردی که دولت و شهرداری­ها جهت اجرای برنامه­های عمومی و عمرانی، به ملک اشخاص نیاز دارند آیا قوانین موجود از کارآیی، سرعت و سهولت لازم جهت تامین نیازهای دولت و شهرداری­ها برخوردارند؟

3- آیا قوانین بافت فرسوده، از لحاظ اجرایی توان حل و فصل مسایل مربوط به احیای بافت­های فرسوده را دارند؟

4- آیا قوانین فعلی شفافیت لازم را دارد تا حقوق و منافع مالکان، از تعرض دولتمردان و مدیران شهرداری مصون بماند؟

در پاسخ به سؤالات فوق، فرضیه­های ذیل قابل طرح می­باشد:

• 1-با استفاده از قواعد فقهی موجود مانند قاعده لاضرر، قاعده اهم و مهم و قاعده ولایت می‌توان سلب مالکیت اشخاص در راستای اجرای طرح­های عمومی و عمرانی را توجیه نمود.


• 2-قوانین ناظر بر تملک از لحاظ عملی و اجرایی دارای ایرادات و اشکالاتی می­باشند.


• 3-قوانین حاکم بر نحوه خرید و تملک بافت­های فرسوده نیازمند اصلاح و بازنگری هستند.


• 4-به دلیل عدم شفافیت قوانین ناظر بر تملک املاک واقع در طرح­های عمومی و عمرانی، احتمال تعرض به حقوق و منافع مالکان املاک وجود دارد.

از جمله پژوهش­های صورت گرفته در خصوص موضوع کتاب حاضر موارد ذیل را می‌توان نام برد:

• 1-پایان­نامه تحت عنوان «تحلیل حقوقی تملک و تصرف املاک اشخاص بوسیله دولت و شهرداری­ها» نوشته علی فتوحی راد (دلاکه) که در سال 1379 جهت دریافت درجه کارشناسی ارشد حقوق خصوصی در دانشگاه شیراز دفاع شده است. نویسنده پس از ذکر مقدمه، مطالب خود را در دو فصل کلی تقسیم بندی و ارایه نموده است. در فصل نخست، پس از بیان کلیات و تعاریف برخی واژگان و اصطلاحات، برخی مبانی فقهی تملک را ذکر نموده و نیز به تعدادی از قوانین ناظر به تملک اشاره نموده است. فصل دوم نوشتار مذکور به بیان ماهیت حقوقی، شرایط و آثار تملک املاک اشخاص توسط دولت و شهرداری­ها اختصاص یافته است.


• 2-پایان­نامه تحت عنوان «تصرف و تملک اراضی و املاک توسط دولت با تأکید بر لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک . . . مصوب 58 شورای انقلاب» که توسط مصطفی سالاری در رشته حقوق عمومی در سال 1382 دانشگاه تهران به رشته تحریر درآمده است. فصل نخست پایان نامه مذکور به تملک و تصرف اراضی و املاک عمومی توسط دولت پرداخته است. فصل دوم نوشتار به موضوع تملک و تصرف اراضی خصوصی توسط دولت اختصاص یافته است.


• 3-پایان­نامه دیگری تحت عنوان «تعیین حدود حریم خطوط انتقال گاز و نحوه تملک اراضی و تعارض آن با حقوق اشخاص» نوشته محمدرضا عروجی است که در دانشگاه تهران (مجتمع آموزش عالی قم) ارایه گردیده است. در پایان­نامه مذکور، بخشی از مطالب عنوان شده به تملک اراضی واقع در حریم و محدوده شهر اشاره دارد که با مطالب پایان­نامه حاضر دارای ارتباط می­باشد. قسمت عمده مطالب مذکور در پایان­نامه مذکور با توجه به تجربیات نویسنده در زمینه مباحث حقوقی شرکت گاز، به نحوه تملک املاک واقع در محدوده و حریم خطوط انتقال گاز اختصاص پیدا کرده است.


• 4-«سلب مالکیت در جهت منافع عمومی با پرداخت خسارت» عنوان پایان­نامه دیگری است که به قلم علیمردان عظیمی به رشته تحریر درآمده و در سال 1380 در دانشگاه تهران (مجتمع آموش عالی قم) دفاع شده است. پایان­نامه مذکور در سه فصل نگارش یافته و به مباحث نظری سلب مالکیت و جبران خسارت ناشی از آن پرداخته و در تدوین آن، توجه کمتری به ابعاد عملی سلب مالکیت شده است. پایان­نامه مذکور، در بخش نخست این نوشتار که به تعریف انواع سلب مالکیت پرداخته، به عنوان منبع مورد استفاده نگارنده قرار گرفته است.


• 5-پایان­نامه دیگری تحت عنوان «تملک املاک توسط دولت و شهرداری­ها» نیز در دانشگاه شهید بهشتی در سال 1375 توسط خلیل محمدی ارایه گردیده است. پایان­نامه مذکور در چهار فصل تدوین گردیده و نویسنده پس از بیان کلیات و تعاریف در فصل نخست، از مبانی قانونی تملک در فصل دوم سخن به میان آورده است. در فصل سوم اهداف قوانین تملک بیان گردیده و فصل چهارم پایان­نامه مذکور نیز به شرایط تملک اختصاص یافته است.

برخی کتب فارسی نیز در خصوص موضوع حاضر به رشته تحریر درآمده است. از آن جمله می‌توان به کتاب ارزشمند «بررسی نظم حاکم بر حقوق مالکانه در برابر طرح‌های عمومی شهرداری» (بهشتیان، 1386) و همچنین کتابی تحت عنوان «تملک اراضی توسط دولت و شهرداری­ها» (میرزایی، 1392) اشاره نمود.

از برخی مقالات فارسی مرتبط با موضوع کتاب حاضر نیز استفاده گردیده است. به عنوان نمونه می­توان به مقالات برخی نویسندگان ازجمله؛«سلب مالکیت به سبب منافع عمومی در حقوق فرانسه»(صدرزاده افشار، 1352)، «نقش قاعده ضرورت و اضطرار در مشروعیت سلب مالکیت توسط دولت» (فرزانه، 1391) «نظام حقوقی تملک املاک در شهرداری­ها» (نوروزی، 1384) اشاره نمود.

وجه تمایز تالیف حاضر با کلیه تالیفات فوق (اعم از کتاب، پایان نامه و مقاله) پرداختن به جنبه­های عملی موضوع و نقد و بررسی دقیق مقررات ناظر بر تملک می­باشد. همچنین نگاه ویژه قانون­گذار به بافت­های فرسوده شهری که منجر به تصویب قوانین متعدد در این زمینه گردیده در هیچ یک از تالیفات فوق مورد نقد و بررسی قرار نگرفته است.

از مشکلات تدوین کتاب حاضر می­توان به عدم وجود منابع کافی(چه از حیث مباحث نظری و چه از دیدگاه کاربردی و عملی) جهت شناخت رویه واحد و مورد اتفاق در عرصه تملک اشاره نمود. در بحث نقد قوانین ناظر به تملک اعم از قوانین قبل و بعد از انقلاب، عمدتا منابع قابل توجهی وجود نداشته لذا مطالب ارایه شده، بیشتر نظرات و استنباط­های نگارنده می­باشد.

مطالب ارایه شده در این کتاب، در چهار بخش تدوین شده است. بخش نخست به ذکر مفاهیم و کلیات مرتبط با بحث تملک اختصاص پیدا کرده است. مبانی فقهی، حقوقی و قانونی تملک املاک در بخش دوم آمده و در بخش سوم نیز موضوع نحوه خرید و تملک املاک واقع در طرح­های عمومی و عمرانی مورد نقد و بررسی قرار گرفته است. بخش چهارم که بخش پایانی این نوشتار می­باشد به تبیین نحوه خرید و تملک املاک واقع در طرح­های بافت فرسوده شهری می­پردازد. در انتهای هر بخش، نتیجه­گیری مباحث مطروحه در آن بخش صورت گرفته و در پایان نیز جمع بندی نهایی و نتایج حاصل از تحقیق به همراه چند پیشنهاد ارایه گردیده است.