دعاوى موجر و مستأجر از قديم الايام درصد بيشترى از دعاوى مطروحه در محاكم دادگسترى را به خود اختصاص داده كه در اين ميان، دعاوى تخليه اماكن تجارى، صرفنظر از تعداد و حجم اينگونه دعاوى از چند جهت قابل توجه مى‌باشند.

1ـ اماكن تجارى با مسائل اقتصادى جامعه مرتبط بوده و چرخه اقتصادى كشور و مراكز توليد و اشتغال، تلقى شده و در واقع ستون حيات يك جامعه محسوب مى‌شوند. بنابراين اگر مقررات جامعى در خصوص شرايط استيجارى، نقل و انتقال منافع و تخليه آن وجود نداشته باشد، خود به خود تأثير به سزايى در مسائل اقتصادى جامعه خواهد گذاشت. از سوى ديگر با توجه به اينكه اماكن تجارى مراكز اشتغال و درآمد اشخاص محسوب مى‌شوند لذا بى ثباتى در مقررات و تغييرات پى در پى آن امنيت شغلى مستأجرين را از بين خواهد برد كه در نهايت تأثير منفى در سرمايه گذارى (اغلب توسط مستأجرين) و شكوفايى اقتصاد جامعه خواهد داشت.

2ـ مطلب ديگرى كه به اهميت موضوع افزوده مسئله سرقفلى اماكن تجارى است كه يك حق مالى و جزء سرمايه مستأجر مى‌باشد لذا شناسايى دقيق و تعيين حدود و ثغور آن و قراردادن سرقفلى در يك چارچوب خاص و تعيين تكليف آن به هنگام تخليه از اهميت به سزايى برخوردار مى‌باشد.

3ـ در عصر ارتباطات، كار تجارى، مستلزم تبليغات و توسعه و رونق آن بوده و به تبع آن اين امر باعث جذب مشتريان پراكنده‌اى از نقاط مختلف جهان براى تاجر (مستأجر) مى‌گردد، ليكن دوام و حفظ مشتريان پراكنده مستلزم داشتن مكان تجارى ثابت و مشخص مى‌باشد. بنابراين تخليه اماكن تجارى در كوتاه مدت (از جمله تخليه با انقضاء مدت اجاره) علاوه بر اينكه با اقتضائات شغل تجارى سازگار نيست، با تخليه مورد اجاره، نتيجه و اثر تمامى زحمات و تلاشهاى مستأجر از بين رفته و يا به مالك منتقل مى‌شود. به گونه‌اى كه حتى در مورد تخليه اماكن تجارى مى‌توان گفت از دست دادن يك كاسب ماهر در يك محل براى مشتريان وى نيز ضرر محسوب مى‌شود. لذا در تدوين قوانين و مقررات موجر و مستأجر، رعايت حقوق مالك در كنار حق و حقوق مستأجر و نفع جامعه، مستلزم بررسى دقيق قوانين و مقررات و رويه قضائى و تجارب كشورهاى ديگر مى‌باشد.

با توجه به موارد مذكور مى‌توان گفت كه مقررات قوانين روابط موجر و مستأجر بخصوص در مورد اماكن تجارى در حقوق خصوصى از اهميت خاصى برخوردار بوده، ولى متأسفانه علماى حقوق توجه چندانى به آن نكرده و مقالات و كتب قابل توجهى در اين خصوص تحرير نگرديده و در دانشكده‌هاى حقوق نيز به قوانين خاص موجر و مستأجر بخصوص قانون 56 يا موضوع سرقفلى يا حق كسب و پيشه توجه كافى نشده است. اغلب قوانينى كه در اين ارتباط تصويب شده از بار علمى و كارشناسى لازم برخوردار نبوده در نتيجه قوانين تصويب شده نه تنها داراى ايرادات اساسى و ابهامات فراوان بوده بلكه پاسخگوى نيازهاى جامعه نيز نبودند لذا در كوتاه مدت دستخوش تغييرات شده‌اند و با تغيير قانون و مقررات، اساس و مبناى حقوق مالك و مستأجر نيز دگرگون شده است. لذا با توجه به موارد مذكور تدوين قوانين موجر و مستأجر نياز به انجام تحقيقات و بررسيهاى زيادى دارد تا قانون جامعى كه منطبق با عرف تجارى كشور و نيازهاى روز جامعه بوده و حقوق مالك و مستأجر در آن به نحو شايسته رعايت شده، داشته باشيم.

در كشور ما مقررات زيادى در خصوص روابط موجر و مستأجر تصويب شده است از جمله قانون مالك و مستأجر 1339 كه تقريبآ اولين قانون مدون در اين خصوص مى‌باشد. در قانون مذكور حق كسب و پيشه اولين بار بصورت مدون براى مستأجر شناسايى گرديد و حكومت قانون بر اراده طرفين غلبه پيدا كرد و مقرراتى در خصوص نحوه تنظيم اجاره‌نامه و روابط استيجارى و تخليه تدوين گرديد. به لحاظ اينكه قانون مذكور داراى نواقص و ايراداتى بوده در نتيجه قانونگذار، قانون روابط موجر و مستأجر 1356 را تصويب كرد و جايگزين آن نمود. اين بار مقنن ضمن اصلاح عنوان قانون بصورت دقيق و منسجم، حقوق و تكاليف موجر و مستأجر را بيان كرد و شرايط تخليه را مشخص ساخت و تكاليفى نيز براى دفاتر اسناد رسمى در ارتباط با تنظيم سند رسمى اجاره تعيين كرد. در مقررات قانون روابط موجر و مستأجر 56 نيز، برخلاف مقررات قانون مدنى، براى مستأجر حق كسب و پيشه پيش‌بينى شد، تخليه با انقضاء مدت اجاره از بين رفت و انقضاء مدت اجاره در مورد موجر هيچگونه تأثيرى در تخليه مورد اجاره نداشت. براى تخلف مستأجر از جمله تغيير شغل و انتقال به غير و تعدى و تفريط و عدم پرداخت اجور و يا عدم تنظيم سند رسمى اجاره ضمانت اجراى مالى (سقوط حق كسب و پيشه) در نظر گرفته شد، به موجر نيز اجازه داده شد كه هر سه سال يك بار بتواند درخواست تعديل اجاره بها داده و يا در صورت تخلف مستأجر، بعضآ بدون پرداخت حق كسب و پيشه يا با پرداخت نصف آن يا بعد از انقضاء مدت اجاره به دليل احداث ساختمان جديد يا نياز شخصى با پرداخت كل حق كسب و پيشه و تجارت درخواست تخليه كند. اما با گذشت زمان اجراى قانون 56 در نتيجه تسرى دادن حق كسب و پيشه به سرقفلى و سقوط آن با تخلف مستأجر از ديدگاه و منظر حقوق دانان و عامه مردم نوعى بى‌عدالتى تلقى گرديد كه در نهايت قانونگذار به دليل مذكور و همچنين به جهت ايرادات شرعى مقررات قانون 56، قانون روابط موجر و مستأجر 76 را تصويب كرد و جايگزين تمامى مقررات موجر و مستأجر سابق نمود كه بررسى مقررات آن موضوع اين كتاب مى‌باشد.

اما انگيزه نگارنده براى تدوين كتاب حاضر اين بود كه بر حسب اقتضاى شغلى خود در امر وكالت دادگسترى، در عمل ضمن مواجه با مشكلات و نواقص موجود در قوانين و مقررات موجر و مستأجر، همواره اين سؤال مطرح بود كه آيا در قانون 76 فقط تخليه سريع پيش‌بينى شده يا اينكه مقنن با حاكم كردن مقررات قانون مدنى دونوع دعوى تخليه را پيش‌بينى كرده است؟ بعنوان مثال اگر موضوع قانون 76 فقط تخليه سريع باشد، در صورت تنظيم قرارداد اجاره مطابق با شرايط ماده (2) قانون 76، درخواست تخليه قبل از انقضاء مدت اجاره چگونه توجيه خواهد شد؟ يا اينكه مقنن در فصل دوم از سرقفلى تعاريف متفاوتى ارائه كرده آيا واقعآ سرقفلى در قانون 76 در صور مختلف پيش‌بينى شده است؟ در اين صورت تكليف سرقفلى در صور مختلف آن هنگام تخليه چگونه رقم مى‌خورد؟ همچنين با توجه به مقررات قانون 76 كه با انقضاء مدت اجاره ظرف يك هفته دستور تخليه اماكن تجارى صادر مى‌گردد، آيا اين قانون با مقتضيات شغل تجارى سازگار است؟ بدين توضيح كه مقنن در ماده (6) تصريح كرده كه اگر مستأجر سرقفلى داشته باشد در موقع تخليه ارزش سرقفلى به نرخ روز به وى پرداخت مى‌شود، حال با توجه به اينكه تعيين ارزش سرقفلى به نرخ روز نياز به رسيدگى قضائى دارد چطور مقنن تخليه اماكن تجارى را در ظرف يك هفته امكان‌پذير دانسته يا تخليه آنرا در صلاحيت مرجع ثبتى قرارداده است؟ مرجع ثبتى چطور رسيدگى قضايى خواهد كرد و در ظرف يك هفته كار كارشناسى و ارزيابى سرقفلى چگونه انجام خواهد گرفت؟ آئين نامه اجرايى قانون 76 و اداره حقوقى قوه قضائيه بعضى از قراردادهاى اجاره را عليرغم نص صريح ماده يك قانون 76 از شمول اين قانون خارج يا مشمول قانون  56 تلقى كرده كه اگر مطابق با آئين نامه و نظريه مذكور عمل شود چه اثر حقوقى در آينده حادث خواهد شد و چه مشكلاتى را ايجاد مى‌كند؟ آيا آئين نامه و نظريه مذكور با مقررات قانون 76 و اهداف آن منطبق مى‌باشد يا نه؟ و... ارائه پاسخى مناسب به سوالات و ابهامات مذكور انگيزه نگارنده بوده كه با بضاعت اندك علمى خود اين مجموعه را تهيه كردم تا شايد كمك جزئى در راه ايجاد عدالت بوده باشد.

اين كتاب به دو فصل تقسيم شده است. فصل اول شامل كليات و تخليه سريع مى‌باشد كه در قسمت كليات، اهداف كلى قانونگذار در تهيه و تصويب مقررات قانون 76 مورد اشاره قرار گرفته و در بخشهاى ديگر آن دايره شمول قانون  و استثناهاى آن بررسى شده است. سپس شرايط و نحوه تخليه سريع و مراجع صدور آن و ايراداتى كه به دستور تخليه وارد بوده مورد اشاره قرار گرفته است. فصل دوم مربوط به سرقفلى اماكن تجارى است كه ابتدا مختصرآ به پيشينه و تعاريف سرقفلى پرداخته شده و با توجه به اينكه در قانون 76 بخصوص موضوع سرقفلى منطبق با شرع و عينآ از فقه اقتباس شده لذا جهت روشن شدن منظور مقنن در خصوص سرقفلى، نظريه فقهاء بيان گرديده و بررسى شده است و در قسمت‌هاى بعدى آن صور مختلف سرقفلى بيان گرديده و تكليف سرقفلى در هنگام تخليه بر حسب مورد در موارد قطع رابطه استيجارى مورد بررسى قرار گرفته است. سپس مصاديق انتقال صحيح شرعى سرقفلى بيان شده و در خاتمه اين فصل ضمن بيان بعضى نكات اختلاف و همسو در مقررات قانون 76 و قانون 56 تكليف قوانين سابق مورد بحث قرار گرفته است.