حقوق موجر و مستاجر

دعاوى موجر و مستأجر از قدیم الایام درصد بیشترى از دعاوى مطروحه در محاکم دادگسترى را به خود اختصاص داده که در این میان، دعاوى تخلیه اماکن تجارى، صرفنظر از تعداد و حجم اینگونه دعاوى از چند جهت قابل توجه مى‌باشند.

1ـ اماکن تجارى با مسائل اقتصادى جامعه مرتبط بوده و چرخه اقتصادى کشور و مراکز تولید و اشتغال، تلقى شده و در واقع ستون حیات یک جامعه محسوب مى‌شوند. بنابراین اگر مقررات جامعى در خصوص شرایط استیجارى، نقل و انتقال منافع و تخلیه آن وجود نداشته باشد، خود به خود تأثیر به سزایى در مسائل اقتصادى جامعه خواهد گذاشت. از سوى دیگر با توجه به اینکه اماکن تجارى مراکز اشتغال و درآمد اشخاص محسوب مى‌شوند لذا بى ثباتى در مقررات و تغییرات پى در پى آن امنیت شغلى مستأجرین را از بین خواهد برد که در نهایت تأثیر منفى در سرمایه گذارى (اغلب توسط مستأجرین) و شکوفایى اقتصاد جامعه خواهد داشت.

2ـ مطلب دیگرى که به اهمیت موضوع افزوده مسئله سرقفلى اماکن تجارى است که یک حق مالى و جزء سرمایه مستأجر مى‌باشد لذا شناسایى دقیق و تعیین حدود و ثغور آن و قراردادن سرقفلى در یک چارچوب خاص و تعیین تکلیف آن به هنگام تخلیه از اهمیت به سزایى برخوردار مى‌باشد.

3ـ در عصر ارتباطات، کار تجارى، مستلزم تبلیغات و توسعه و رونق آن بوده و به تبع آن این امر باعث جذب مشتریان پراکنده‌اى از نقاط مختلف جهان براى تاجر (مستأجر) مى‌گردد، لیکن دوام و حفظ مشتریان پراکنده مستلزم داشتن مکان تجارى ثابت و مشخص مى‌باشد. بنابراین تخلیه اماکن تجارى در کوتاه مدت (از جمله تخلیه با انقضاء مدت اجاره) علاوه بر اینکه با اقتضائات شغل تجارى سازگار نیست، با تخلیه مورد اجاره، نتیجه و اثر تمامى زحمات و تلاشهاى مستأجر از بین رفته و یا به مالک منتقل مى‌شود. به گونه‌اى که حتى در مورد تخلیه اماکن تجارى مى‌توان گفت از دست دادن یک کاسب ماهر در یک محل براى مشتریان وى نیز ضرر محسوب مى‌شود. لذا در تدوین قوانین و مقررات موجر و مستأجر، رعایت حقوق مالک در کنار حق و حقوق مستأجر و نفع جامعه، مستلزم بررسى دقیق قوانین و مقررات و رویه قضائى و تجارب کشورهاى دیگر مى‌باشد.

با توجه به موارد مذکور مى‌توان گفت که مقررات قوانین روابط موجر و مستأجر بخصوص در مورد اماکن تجارى در حقوق خصوصى از اهمیت خاصى برخوردار بوده، ولى متأسفانه علماى حقوق توجه چندانى به آن نکرده و مقالات و کتب قابل توجهى در این خصوص تحریر نگردیده و در دانشکده‌هاى حقوق نیز به قوانین خاص موجر و مستأجر بخصوص قانون 56 یا موضوع سرقفلى یا حق کسب و پیشه توجه کافى نشده است. اغلب قوانینى که در این ارتباط تصویب شده از بار علمى و کارشناسى لازم برخوردار نبوده در نتیجه قوانین تصویب شده نه تنها داراى ایرادات اساسى و ابهامات فراوان بوده بلکه پاسخگوى نیازهاى جامعه نیز نبودند لذا در کوتاه مدت دستخوش تغییرات شده‌اند و با تغییر قانون و مقررات، اساس و مبناى حقوق مالک و مستأجر نیز دگرگون شده است. لذا با توجه به موارد مذکور تدوین قوانین موجر و مستأجر نیاز به انجام تحقیقات و بررسیهاى زیادى دارد تا قانون جامعى که منطبق با عرف تجارى کشور و نیازهاى روز جامعه بوده و حقوق مالک و مستأجر در آن به نحو شایسته رعایت شده، داشته باشیم.

در کشور ما مقررات زیادى در خصوص روابط موجر و مستأجر تصویب شده است از جمله قانون مالک و مستأجر 1339 که تقریبآ اولین قانون مدون در این خصوص مى‌باشد. در قانون مذکور حق کسب و پیشه اولین بار بصورت مدون براى مستأجر شناسایى گردید و حکومت قانون بر اراده طرفین غلبه پیدا کرد و مقرراتى در خصوص نحوه تنظیم اجاره‌نامه و روابط استیجارى و تخلیه تدوین گردید. به لحاظ اینکه قانون مذکور داراى نواقص و ایراداتى بوده در نتیجه قانونگذار، قانون روابط موجر و مستأجر 1356 را تصویب کرد و جایگزین آن نمود. این بار مقنن ضمن اصلاح عنوان قانون بصورت دقیق و منسجم، حقوق و تکالیف موجر و مستأجر را بیان کرد و شرایط تخلیه را مشخص ساخت و تکالیفى نیز براى دفاتر اسناد رسمى در ارتباط با تنظیم سند رسمى اجاره تعیین کرد. در مقررات قانون روابط موجر و مستأجر 56 نیز، برخلاف مقررات قانون مدنى، براى مستأجر حق کسب و پیشه پیش‌بینى شد، تخلیه با انقضاء مدت اجاره از بین رفت و انقضاء مدت اجاره در مورد موجر هیچگونه تأثیرى در تخلیه مورد اجاره نداشت. براى تخلف مستأجر از جمله تغییر شغل و انتقال به غیر و تعدى و تفریط و عدم پرداخت اجور و یا عدم تنظیم سند رسمى اجاره ضمانت اجراى مالى (سقوط حق کسب و پیشه) در نظر گرفته شد، به موجر نیز اجازه داده شد که هر سه سال یک بار بتواند درخواست تعدیل اجاره بها داده و یا در صورت تخلف مستأجر، بعضآ بدون پرداخت حق کسب و پیشه یا با پرداخت نصف آن یا بعد از انقضاء مدت اجاره به دلیل احداث ساختمان جدید یا نیاز شخصى با پرداخت کل حق کسب و پیشه و تجارت درخواست تخلیه کند. اما با گذشت زمان اجراى قانون 56 در نتیجه تسرى دادن حق کسب و پیشه به سرقفلى و سقوط آن با تخلف مستأجر از دیدگاه و منظر حقوق دانان و عامه مردم نوعى بى‌عدالتى تلقى گردید که در نهایت قانونگذار به دلیل مذکور و همچنین به جهت ایرادات شرعى مقررات قانون 56، قانون روابط موجر و مستأجر 76 را تصویب کرد و جایگزین تمامى مقررات موجر و مستأجر سابق نمود که بررسى مقررات آن موضوع این کتاب مى‌باشد.

اما انگیزه نگارنده براى تدوین کتاب حاضر این بود که بر حسب اقتضاى شغلى خود در امر وکالت دادگسترى، در عمل ضمن مواجه با مشکلات و نواقص موجود در قوانین و مقررات موجر و مستأجر، همواره این سؤال مطرح بود که آیا در قانون 76 فقط تخلیه سریع پیش‌بینى شده یا اینکه مقنن با حاکم کردن مقررات قانون مدنى دونوع دعوى تخلیه را پیش‌بینى کرده است؟ بعنوان مثال اگر موضوع قانون 76 فقط تخلیه سریع باشد، در صورت تنظیم قرارداد اجاره مطابق با شرایط ماده (2) قانون 76، درخواست تخلیه قبل از انقضاء مدت اجاره چگونه توجیه خواهد شد؟ یا اینکه مقنن در فصل دوم از سرقفلى تعاریف متفاوتى ارائه کرده آیا واقعآ سرقفلى در قانون 76 در صور مختلف پیش‌بینى شده است؟ در این صورت تکلیف سرقفلى در صور مختلف آن هنگام تخلیه چگونه رقم مى‌خورد؟ همچنین با توجه به مقررات قانون 76 که با انقضاء مدت اجاره ظرف یک هفته دستور تخلیه اماکن تجارى صادر مى‌گردد، آیا این قانون با مقتضیات شغل تجارى سازگار است؟ بدین توضیح که مقنن در ماده (6) تصریح کرده که اگر مستأجر سرقفلى داشته باشد در موقع تخلیه ارزش سرقفلى به نرخ روز به وى پرداخت مى‌شود، حال با توجه به اینکه تعیین ارزش سرقفلى به نرخ روز نیاز به رسیدگى قضائى دارد چطور مقنن تخلیه اماکن تجارى را در ظرف یک هفته امکان‌پذیر دانسته یا تخلیه آنرا در صلاحیت مرجع ثبتى قرارداده است؟ مرجع ثبتى چطور رسیدگى قضایى خواهد کرد و در ظرف یک هفته کار کارشناسى و ارزیابى سرقفلى چگونه انجام خواهد گرفت؟ آئین نامه اجرایى قانون 76 و اداره حقوقى قوه قضائیه بعضى از قراردادهاى اجاره را علیرغم نص صریح ماده یک قانون 76 از شمول این قانون خارج یا مشمول قانون  56 تلقى کرده که اگر مطابق با آئین نامه و نظریه مذکور عمل شود چه اثر حقوقى در آینده حادث خواهد شد و چه مشکلاتى را ایجاد مى‌کند؟ آیا آئین نامه و نظریه مذکور با مقررات قانون 76 و اهداف آن منطبق مى‌باشد یا نه؟ و... ارائه پاسخى مناسب به سوالات و ابهامات مذکور انگیزه نگارنده بوده که با بضاعت اندک علمى خود این مجموعه را تهیه کردم تا شاید کمک جزئى در راه ایجاد عدالت بوده باشد.

این کتاب به دو فصل تقسیم شده است. فصل اول شامل کلیات و تخلیه سریع مى‌باشد که در قسمت کلیات، اهداف کلى قانونگذار در تهیه و تصویب مقررات قانون 76 مورد اشاره قرار گرفته و در بخشهاى دیگر آن دایره شمول قانون  و استثناهاى آن بررسى شده است. سپس شرایط و نحوه تخلیه سریع و مراجع صدور آن و ایراداتى که به دستور تخلیه وارد بوده مورد اشاره قرار گرفته است. فصل دوم مربوط به سرقفلى اماکن تجارى است که ابتدا مختصرآ به پیشینه و تعاریف سرقفلى پرداخته شده و با توجه به اینکه در قانون 76 بخصوص موضوع سرقفلى منطبق با شرع و عینآ از فقه اقتباس شده لذا جهت روشن شدن منظور مقنن در خصوص سرقفلى، نظریه فقهاء بیان گردیده و بررسى شده است و در قسمت‌هاى بعدى آن صور مختلف سرقفلى بیان گردیده و تکلیف سرقفلى در هنگام تخلیه بر حسب مورد در موارد قطع رابطه استیجارى مورد بررسى قرار گرفته است. سپس مصادیق انتقال صحیح شرعى سرقفلى بیان شده و در خاتمه این فصل ضمن بیان بعضى نکات اختلاف و همسو در مقررات قانون 76 و قانون 56 تکلیف قوانین سابق مورد بحث قرار گرفته است.