حقوق ثبت را جزء حقوق عمومى داخلى دانسته‌اند يعنى حقوقى كه مربوط به نظم عمومى و امنيت جامعه بوده و ارتباط تنگاتنگى با حقوق مردم و رابطه آنها با دولت دارد. امنيت، لازمه وجودى زندگى اجتماعى است. تثبيت مالكيت كه از اهداف اصلى قوانين و مقررات ثبتى است نشانه قدرت نظام حاكم مى‌باشد زيرا اختلال در حق مالكيت اشخاص، امنيت جامعه را دچار اختلال مى‌كند. بالعكس تثبيت مالكيت و احترام به حقوق مالكانه افراد و حمايت قانون از آن، ثبات جامعه را به دنبال دارد. اعتقاد به حق مالكيت به عنوان يك حق مسلم، هم در اعلاميه جهانى حقوق بشر[1]  و هم  در قانون اساسى جمهورى اسلامى ايران[2]  مورد تأكيد قرار گرفته است.

ثبت املاك از سابقه‌اى كهن برخوردار است. از زمانى كه خط و كتابت در جوامع بشرى رواج يافت، ثبت املاك و نوشتن اسناد نيز متداول گرديد كه اين امر حكايت از اعتبار و اهميت ثبت املاك از قديم الايام دارد. به عنوان نمونه در زمان انوشيروان يكى از وظايف فرمانروايان، ثبت صورت تغييرات حاصل در املاك بود و دفترى تحت عنوان «دفتر مميزى املاك و مسّاحى آن» وجود داشت كه در اخذ ماليات از املاك كاربرد داشته است.

با ظهور دين مبين اسلام، نخستين مدركى كه صراحتاً به نوشتن سند و نحوه تنظيم و شرايط آن اشاره دارد قرآن كريم است كه در آيه شريفه282 سوره بقره به آن پرداخته است. علاوه بر قرآن كريم، فقهاى اسلام نيز در كتب متعدد فقهى در خصوص نحوه انجام معاملات و طرز تنظيم آنها، شرايط تنظيم كننده سند و شهود معامله، اهليت اصحاب معامله، وثيقه و امثال آن مباحث مفصلى بيان نموده‌اند.

ساليان نه چندان دور در شهرهاى بزرگ، علما و روحانيون نسبت به ثبت معاملات و تنظيم سند آنها اقدام مى‌نمودند و براى اين امر دفتر مخصوصى تحت عنوان «دفتر شرعيات» داشتند كه در آن خلاصه‌اى از معاملاتى را كه نزد آنها انجام مى‌گرفت مى‌نوشتند و گاهآ طرفين معامله ذيل آن را امضا كرده و عده‌اى نيز آن را تأييد و تصديق مى‌نمودند. در حال حاضر نيز اين رويه در قصبات و روستاها و حتى بعضى از شهرها مرسوم است. تا سال 1290 (ه.ش) كه اولين قانون ثبت اسناد و املاك پس از انقلاب مشروطيت و در دوره دوم قانونگذارى در قالب 139 ماده به تصويب رسيد ثبت املاك، نظم و نسق معيّنى نداشت.البته اين قانون، ثبت املاك را اجبارى نكرده بود. بعداً در سال 1302(ه.ش) قانون ديگرى با 126 ماده تصويب و جايگزين قانون ثبت اسناد و املاك سابق شد. هر چند اين قانون در موارد خاصى، ثبت املاك را اجبارى اعلام نموده بود ولى به علت اختيارى بودن ثبت املاك در اغلب موارد، باز هم اجراى آن مفيد فايده واقع نشد. سپس در سال 1308 (ه.ش) قانون ثبت اسناد و املاك در قالب 256 ماده به تصويب رسيد و اين قانون نيز جز در موارد خاص و استثنايى، ثبت املاك را اختيارى دانسته بود كه اين امر باعث عدم استقبال عمومى براى ثبت املاك شد. تا اين كه در اسفند ماه سال 1310 (ه.ش) قانون ثبت اسناد و املاك فعلى با 142 ماده تصويب و جايگزين قوانين سابق شد. به موجب اين قانون،ثبت املاك،اجبارى اعلام (ماده 46) و ثبت اسناد هم در بعضى موارد (بند 2 ماده 47) الزامى گرديد. همچنين اين قانون براى عدم ثبت املاك ضمانت اجرايى مقرر داشته است(ماده 12). اين قانون از ابتداى سال 1311 (ه.ش) لازم‌الاجرا گرديده و تاكنون اصلاحات و الحاقاتى نسبت به آن به عمل آمده است. آئين‌نامه جامعى نيز براى آن در سال 1317 با اصلاحات بعدى تصويب شده كه در حال حاضر لازم الرعايه مى‌باشد. فلسفه وضع و هدف اين قوانين و مقررات، به نظم درآوردن و بهبود نحوه ثبت املاك و اسناد و حذف ضوابط و مقررات دست و پاگير در جهت حفظ حقوق صاحبان حق و تسريع در انجام وظايف محوله مى‌باشد. در اين خصوص در ماده 1 قانون ثبت اسناد و املاك سال 1302 آمده بود: «اداره كل ثبت اسناد و املاك براى دو مقصود تشكيل مى‌شود :

اول ـ ثبت املاك تا اين كه مالكيت مالكين و حقوق ذوى الحقوق نسبت به آنها رسماً تعيين و محفوظ گردد.

دوم ـ ثبت اسناد براى اين كه رسماً داراى اعتبار شود...».

قبلاً هدف اصلى از ثبت املاك با مميزى و مسّاحى آنها، دريافت ماليات اراضى از مالكين آنها بود. اما بتدريج و با گسترش جوامع و افزايش جمعيت و توسعه روابط اجتماعى، ثبت املاك اهداف ديگرى را دنبال مى‌كند. علاوه بر اين كه تسهيل وصول ماليات از اموال غير منقول مانند اراضى مزروعى، باغ‌ها، ابنيه و ... از اهداف ثبت املاك بوده و از مهمترين منابع تأمين عايدات دولت بشمار مى‌رود، از لحاظ برقرارى نظم مالياتى و حفظ حقوق عمومى نيز مدنظر مى‌باشد. استقرار و استحكام مالكيت اموال غير منقول و ايجاد امنيت قضايى براى صاحبان املاك و حمايت دولت از مالك نيز از آثار و نتايج مؤثر و مفيد ثبت املاك محسوب مى‌شود. به همين دليل است كه در ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاك سال 1310 مقرّر شده است: «همين كه ملكى مطابق قانون در دفتر املاك به ثبت رسيد دولت فقط كسى را كه ملك به اسم او ثبت شده مالك خواهد شناخت» و در ماده 24 اين قانون به ارزش و ضمانت اجرايى ثبت ملك اشاره شده و مقرر گرديده كه: «پس از انقضاى مدت اعتراض، دعوى اين كه در ضمن جريان ثبت، تضييع حقى از كسى شده باشد پذيرفته نخواهد شد».

در سال 1351، مواد143 الى157، به قانون ثبت اسناد و املاك مصوب سال 1310 الحاق گرديده و در سال 1357،ماده 148 مكرّر به اين قانون اضافه شد. همچنين در سال 1365، اصلاحاتى در مواد 147، 148 و 154 به عمل آمده است به لحاظ اشكالات عملى و اجرايى و نقايصى كه اين قانون داشت در سال 1370 مجدداً اصلاحاتى در آن انجام شد و در حال حاضر يكى از كاربردى‌ترين قوانين ثبتى به شمار مى‌رود كه پرونده‌هاى عديده‌اى نيز در خصوص نحوه اجراى ماده 147 اصلاحى قانون ثبت[3]  در محاكم دادگسترى تشكيل و در جريان رسيدگى قرار دارد.

 در اين كتاب، قصد ما تحليل و بررسى قوانين و مقررات ثبتى نيست بلكه هدف اصلى از تأليف آن، بيان مباحث كاربردى و عملى حقوق ثبت، انواع دعاوى، اعتراضات و شكايات ثبتى، علّت و نحوه بروز آن‌ها، چگونگى طرح و اقامه اين دعاوى و شكايات در ادارات ثبت و محاكم دادگسترى، نحوه رسيدگى دادگاه‌ها و نتيجه نهايى اين رسيدگى‌ها با ارائه نمونه‌هاى عملى از رويه قضايى مى‌باشد.

با توجه به تنوّع و اهميّت دعاوى ثبتى كه اغلب مربوط به مالكيت اشخاص و حقوق مالكانه آنها بوده و اين كه نتيجه اين دعاوى منتهى به تثبيت يا سلب مالكيت آنها خواهد شد، با توجه به سابقه تدريس درس «حقوق ثبت اسناد و املاك» در دانشگاه‌ها و دوره‌هاى آموزش ضمن خدمت قضات و وكلا و مشاوران حقوقى قوه قضائيه و نيز تجربه عملى رسيدگى به انواع پرونده‌هاى مرتبط با دعاوى و شكايات ثبتى در طول بيش از پانزده سال سابقه قضايى و مواجه شدن با اشكالات و ايرادات موجود در عملكرد ادارات ثبت اسناد و املاك و محاكم دادگسترى در اجراى مقررات ثبتى و رسيدگى به پرونده‌هاى مرتبط با آن و نيز نياز مبرم جامعه حقوقى و قضايى و علاقه‌مندان به اين مباحث و تقاضا و تشويق همكاران محترم قضايى و وكلاى ارجمند و دانشجويان عزيز مبنى بر تهيّه و تدوين و تأليف مجموعه‌اى كه راهگشاى عملى آنها در اين خصوص باشد و نظر به اين كه تابه حال مجموعه‌اى با اين تفكر و ايده كه كاربردى و عملى باشد تأليف نشده است لذا بر آن شدم تا به حول و قوه الهى و به پشتوانه ارشادات و دلگرمى‌هاى دوستان و همكاران عزيز و با اذعان به بضاعت اندك علمى خود، مبادرت به تهيّه و تأليف اين مجموعه كرده و آن را تقديم جامعه حقوقى و قضايى نمايم. بر اين اساس از پرداختن زايد به مطالب تئورى و كلاسيك كه از ويژگى‌هاى متون درسى و دانشگاهى است خوددارى شده و سعى و تلاش بيشتر بر كاربردى بودن مطالب و راهگشا بودن آنها در عمل (اعم از طرح و اقامه دعاوى و اعتراضات و رسيدگى‌هاى قضايى) بوده است. براى تحقق اين هدف، محتواى اين مجموعه كه در سه بخش تنظيم گرديده است در برگيرنده مطالب زير مى‌باشد :

بخش اول ـ شامل كلياتى در حقوق ثبت اسناد و املاك و مسايل مرتبط با آن بوده و سعى شده تا به موضوعات و مسايل مستحدثه كه دعاوى و شكايات ثبتى،ارتباط تنگاتنگى با آنها دارند ـ فارغ از اختلاف نظرات و عقايد حقوقى كه جايگاه طرح آنها محيط‌هاى دانشگاهى و آموزشى است ـ با نگرش كاربردى پرداخته شود.

بخش دوم ـ در اين بخش، انواع دعاوى و اعتراضات ثبتى و مباحث مقدماتى مربوط به آنها از جمله وظايف هيأت‌هاى حل اختلاف ثبتى و نحوه اقدام آنها در پذيرش و ثبت اسناد عادى راجع به معاملات اموال غير منقول، نحوه طرح دعاوى و اعتراضات ثبتى در محاكم دادگسترى و رسيدگى قضايى به اين دعاوى و نتيجه نهايى و نوع تصميمات قضايى كه دادگاه در اين خصوص اتخاذ مى‌نمايد مورد بررسى قرار گرفته است.

بخش سوم ـ شامل ضمايم و پيوست‌ها مى‌باشد.

بديهى است دانستن اين مطالب كمك خواهد كرد تا بدانيم :

1 ـ انواع مقررات ثبتى مربوط به املاك و اسناد و دعاوى و اعتراضات ناشى از آنها كدامند؟

2 ـ پرونده ثبتى چيست؟

3 ـ چگونه مطالب مورد نياز را از آن استخراج كنيم؟

4 ـ ارزش مطالب مندرج در پرونده ثبتى از نظر قضايى چقدر است؟

5 ـ چگونه و در خصوص چه مطالبى بايد استعلام كرد؟

6 ـ پاسخ استعلام، درست، قانع كننده و كافى است يا خير؟

و ....

با توجه به تنوع اين دعاوى و اعتراضات و گستردگى مطالب، براى خوددارى از حجيم شدن اين مجموعه، سعى بر اين بوده تا به حول و قوه الهى در قالب دو مجلّد تقديم علاقمندان و همكاران محترم قضايى و جامعه حقوقى شود. بر اين اساس، جلد اول به دعاوى ثبتى مربوط به املاك و آئين رسيدگى به آنها و جلد دوم به دعاوى ثبتى مربوط به اسناد و آئين رسيدگى به آنها مشتمل مى‌باشد. اميد آن كه مورد رضاى درگاه باريتعالى و اهل علم قرار گيرد.