حق مالکیت از حقوق بنیادین بشر است که از آن به‌عنوان حقی محترم و غیرقابل‌نقض یاد می‌شود. این حق در اسناد بین‌المللی و قوانین اساسی کشورها جایگاه ویژه‌ای را به خود اختصاص داده است . سابقه شناسایی این حق به دورانی باز می‌گردد که با وقوع انقلاب کشاورزی و سکونت دائمی بشر در قالب اجتماعات، تعامل انسان با زمین به‌عنوان یک منبع سرمایه آغاز شد. تلاش قدرت حاکم برای تامین بخشی از هزینه‌های خود، از طریق اخذ مالیات بر درآمد حاصل از فعالیت‌های کشاورزی، شناسایی املاک و مالکین آن را ضروری ساخت. با شناسایی حق مالکیت خصوصی بر زمین، تلاش برای حفظ مالکیت، حمایت از مالک، تعیین حدود و ثغور ملک و جلوگیری از تعدی و تجاوز به آن از همان ابتدا آغاز شد و همین امر، سرآغاز شکل‌گیری نظام‌های ثبت املاک و کاداستر گردید. با گسترش تعامل انسان با زمین در دوره‌های بعد، این سیستم‌ها توسعه یافته و ارتباط متقابل آن‌ها با یکدیگر تکامل بیشتری پیدا کرد . امروزه در تمامی نظام‌های حقوقی، استقرار یک سیستم کاداستری (شامل ثبت و کاداستر) به‌منظور ثبت اطلاعات مکانی و حقوقی املاک و انتقالات آن‌ها در دفاتر عمومی تحت مدیریت دولت، به‌عنوان یک ضرورت اجتناب‌ناپذیر، پذیرفته شده و تفاوت بین این سیستم‌ها صرفا از حیث سطح دسترسی به اطلاعات و آثاری است که برای ثبت پیش‌بینی شده است.

چرایی لزوم ثبت زمین و حقوق وارده بر آن را باید در اوصاف «موضوع» آن نیز جستجو کرد. موضوع اصلی ثبت، حقوق عینی وارده بر اموال غیرمنقول است و دامنه آن از مالکیت به‌عنوان کامل‌ترین حق عینی تا سایر حقوق عینی اصلی و تبعی نظیر حق ارتفاق، حق انتفاع و حق وثیقه را شامل می‌شود؛ اموال منقول و نیز حقوق شخصی وارده بر اموال غیرمنقول به‌ندرت، موضوع ثبت قرار می‌گیرند. اما، چه چیزی ثبت و یا انتشار یک حق عینی را ضروری می‌سازد؟ 

اساسا، حق عینی حقی است که شخص به‌طور مستقیم و بی‌‌واسطه نسبت به چیزی پیدا می‌کند و می‌تواند از آن استفاده نماید. بنابراین، هر گاه مال موضوع حق در تصرف دیگری باشد و او مانع اجرای آن گردد، صاحب حق می‌تواند رد مال را از متصرّف بخواهد. خصوصیت دیگر حق عینی آن است که برخلاف حق دینی که صرفا نسبت به شخص مدیون قابل اجرا است، عام‌الشمول  بوده و در برابر همگان قابل استناد است و با دو امتیاز عمده همراه می‌شود: ۱) حق تعقیب  یعنی صاحب حق عینی می‌تواند مال موضوع حق را نزد هر کس بیابد مطالبه کند ؛ ۲) حق تقدم  یعنی هرگاه در استفاده از شی معین بین طلبکار و صاحب حق عینی اختلاف شود، اجرای حق عینی بر طلب ساده برتری دارد چون دارنده حق عینی می‌تواند آن را مستقیما بر مال اعمال کند در حالی‌که طلبکار فقط می‌تواند به‌وسیله الزام مدیون از آن بهره‌مند شود .

حق عینی با چنین خصوصیاتی می‌تواند برای کسانی که از وجود یا انتقال آن بی‌اطلاع هستند، خطرات غیرقابل جبرانی ایجاد کند در حالی‌که قاعدتا، یک حق زمانی باید بتواند نسبت به کسی قابل استناد باشد که آن شخص نسبت به آن مطلع بوده و یا حداقل امکان اطلاع از وجود آن را داشته باشد.

در واقع، آثار عدم اطلاع یا اطلاع غلط از وجود یک حق، برحسب اینکه حق مذکور عینی یا دینی باشد، متفاوت است. اگرچه یک حق دینی نیز به‌عنوان یک «واقعه» می‌تواند نسبت به دیگران قابل استناد باشد اما، عدم اجرای آن صاحب حق را مجاز می‌سازد تا صرفا علیه متعهد اقامه دعوی کند؛ در حالی‌‌که در حق عینی، دارنده می‌تواند علیه هر کسی که مال نزد او است، اقامه دعوی نماید . این خصوصیات، انتشار و عمومی کردن فرایند ایجاد، انتقال و یا اسقاط  حق عینی را برای پرهیز از خطراتی که می‌تواند برای اشخاص ثالث جاهل نسبت به آن، در‌پی‌داشته باشد، توجیه می‌کند .

این عمومی‌سازی اطلاعات، در گذشته از طریق «تصرف» مال (اعم از منقول یا غیرمنقول) صورت می‌گرفت. تصرف به مالک اجازه می‌داد تا با آشکار کردن مالکیت خود بر مال در برابر عموم، از حق خود در برابر دیگر مدعیان دفاع کند . در اموال منقول، با توجه به ماهیت این اموال، تصرف هم‌چنان این نقش را ایفاء نموده و جز در موارد استثنا، ثبت و انتشار معاملات این اموال مقرر نشده است . تصرف، در اموال منقول، به‌منزله یک انتشار فعلی و عملی است و حقوق موضوعه نیز بر همین مبنا، با پیش‌بینی فرض قانونی «تصرف»، به‌عنوان دلیل مالکیت، متصرّف با حسن‌نیت را مورد حمایت قرار می‌دهد . اما، در اموال غیرمنقول، تصرف نمی‌تواند در همه موارد، چنین اثری داشته باشد . در این اموال، تصرف همیشه ناشی از داشتن حق مالکیت نیست و می‌تواند به سبب اجاره، حق انتفاع، اذن، اباحه و یا حتی غصب ملک دیگری باشد. مضافاً اینکه برخی حقوق عینی غیرمنقول نظیر حق وثیقه اصولا، پنهان و مخفی بوده و نمود خارجی ندارد تا با تصرف بتواند آشکار شود. 

در گذشته، محدود بودن تعداد معاملات اموال غیرمنقول ناشی از غلبه گرایش حفظ دارایی خانواده و قبیله و نیز لزوم انجام این معاملات طی تشریفاتی نظیر اتیان سوگند، انجام معامله در حضور قاضی یا شهود و قبض‌واقباض ملک، عملا معامله را با نوعی انتشار و اطلاع‌رسانی عملی همراه می‌ساخت؛ اگرچه در انجام این تشریفات، هیچ هدف انتشاری مدنظر نبوده و صرفا به‌واسطه یکی تلقی شدن مالکیت و مال موضوع آن، صورت می‌گرفت . در واقع، در آن دوران، ناتوانی ذهن از درک انتزاع و اعتبار، موجب تنزل مفاهیم اعتباری و غیرمادی حقوقی به مقولات محسوس مادی شده؛ به نحوی که انتقال حقوقی مال جز از طریق انتقال مادی و فیزیکی آن قابل تصور نبود. چنین وضعیتی که ناشی از حاکمیت تام شکل‌گرایی بر اعمال حقوقی بود، علی‌رغم تمام معایبی که از حیث نادیده گرفتن اراده فردی و کرامت انسانی و نیز جلوگیری از رشد و توسعه تجارت به سبب پیچیدگی و کندی آیین‌های تشریفاتی داشت، از این حسن برخوردار بود که از ایجاد تردید و ابهام در مورد ماهیت و آثار عمل حقوقی جلوگیری کرده و زمینه اطلاع و آگاهی اشخاص ثالث نسبت به معامله را فراهم می‌ساخت . 

با این‌حال، نیازها و اقتضائات زندگی اجتماعی منجر به توسعه تجارت و گسترش مبادلات بازرگانی گردیده و لزوم تسهیل این مبادلات و نیاز به سرعت، سادگی و صرفه‌جویی در وقت و هزینه سبب شد تشریفات مادی مذکور به‌تدریج به‌نفع اصل حاکمیت و استقلال اراده تعدیل و سپس کنار گذارده شوند. قبض‌واقباض در معاملات، تبدیل به یک شرط تیپ و خالی از واقعیت عملی در اسناد گردید. بدین‌ترتیب، طی یک نظریه کاملا مترقیانه پذیرفته شد که مالکیت به‌عنوان یک مفهوم اعتباری می‌تواند خود به تنهایی موضوع اراده قرار گیرد؛ اصالت رضا و انتقال فوری مالکیت به‌محض انعقاد عقد، نتیجه پیروزی اراده بر شکل بود . این دیدگاه، با احترام به اصل آزادی و استقلال اراده، روابط حقوقی را ساده ساخته و گردش آسان مبادلات تجاری را به‌دنبال داشت اما، همزمان سبب شد معاملات اموال غیرمنقول به‌صورت پنهانی تحقق یافته و زمینه را برای انجام معاملات معارض فراهم سازد. به همین دلیل است که مقارن با پذیرش اصل حاکمیت اراده، ما شاهد پیدایش سیستم‌های نوین ثبت املاک با اهداف انتشاری و اطلاع‌رسانی عمومی هستیم . 

بر این اساس، در حوزه اموال غیرمنقول، سازوکار «شناسایی طبیعی مالکیت بر مبنای تصرف» با یک نظام «شناسایی مصنوعی و سازمان‌یافته از سوی دولت» جایگزین می‌شود. در واقع، تعداد محدودتر معاملات این اموال، ارزش و بهای آن‌ها و نیز نقش اقتصادی، اجتماعی و سیاسی اموال مذکور در جامعه، استقرار چنین سیستمی از ناحیه دولت که مستلزم تحمیل هزینه به دولت و نیز اشخاص ذینفع است را توجیه می‌کند. این سیستم ضمن مشارکت در تامین امنیت حقوقی معاملات اموال غیرمنقول، با جمع‌‌آوری و به‌روزرسانی اطلاعات مربوط به این اموال، امکان اطلاع‌رسانی در سطح گسترده و به عموم مردم را فراهم می‌سازد. 

بنابراین، شکل‌گرایی در زمینه اموال غیرمنقول، فارغ از نقش و جایگاهی که به آن داده شود، با توجه به ماهیت این اموال، امری اجتناب‌ناپذیر است که با هدف حمایت از منافع خصوصی اشخاص و منافع اجتماع مقرر می‌شود اعم از اینکه شکل، جزء ارکان تشکیل توافق طرفین محسوب شود یا صرفا شرط قابلیت استناد آن در برابر اشخاص ثالث یا دلیلی برای اثبات حق تلقی گردد . در این مفهوم، «حقوق ثبت املاک» یا آن‌چنان که در فرانسه موسوم است، «حقوق انتشار ملکی »، «مجموعه قواعد و مقررات راجع به ثبت اموال غیرمنقول بر اساس اطلاعات کاداستری ملک، حقوق عینی، محدودیت‌ها، ممنوعیت‌ها و در موارد استثنا، برخی حقوق شخصی وارده بر این اموال، در دفاتر عمومی تحت مدیریت دولت» است که «ضمن اطلاع‌رسانی در خصوص وضعیت حقوقی ملک و مالک به اشخاص ثالث، در صورت بروز تعارضات حقوقی، به‌عنوان قاعده حل اختلاف عمل می‌کند». در این معنا، حقوق ثبت، یک حقوق بین‌رشته‌ای است که به‌واسطه دخالت دولت، در حوزه حقوق عمومی و به‌دلیل ارتباط با مالکیت خصوصی، با حقوق مدنی و به‌ویژه، حقوق اموال، قراردادها و حقوق وثیقه‌های عینی ارتباط نزدیک می‌یابد.

در واقع، ثبت از یک‌سو با جمع‌آوری و اطلاع‌رسانی در خصوص وضعیت حقوقی ملک و مالک، به‌عنوان یک «نهاد انتظام اداری » عمل کرده و از بروز اختلاف و معاملات معارض پیش‌گیری می‌کند. از سوی دیگر، در قالب یک «نهاد انتظام مدنی »، ضمن حمایت از حقوق مالکین، در صورت وقوع تعارض، با ایفای نقش حمایتی خود، اشخاص ثالثی که با اعتماد به اطلاعات ثبتی اقدام به معامله کرده‌اند را در پناه خود قرار می‌دهد . 

امروزه، ضرورت تامین امنیت حقوقی و صلح اجتماعی و در سایه آن توسعه پایدار، سبب نوزایی مجدد شکل‌گرایی به‌ویژه، در حوزه اموال غیرمنقول شده است. فرمالیسم ثبتی به‌عنوان یک ابزار حمایت‌گر، حقوق اشخاص خصوصی را تضمین و در قالب نهادی هدایت‌گر این امکان را برای دولت‌ها فراهم می‌سازد تا با اعمال سیاست‌های عمومی از منافع اجتماعی حمایت کند. بنابراین، در لزوم استقرار چنین نظامی تردیدی باقی نیست و کشورهای مختلف با توجه به نوع نظام حقوقی و با در نظرگرفتن اوضاع و مقتضیات اجتماعی، سیستم ثبتی مناسب خود را انتخاب می‌کنند. 

در ایران نیز قانون‌گذار متاثر از ایده‌های انقلابی مشروطه‌خواهان، جهت برقراری عدالت و جلوگیری از تجاوز و تعدی اشخاص پرنفوذ به اراضی و املاک دیگران، هم‌زمان با نوسازی نظام عدلیه در آغاز قرن سیزده شمسی، سیستم نوین ثبت را با الهام از نظام‌های حقوقی پیشرفته مستقر ساخت. این سیستم به‌ویژه، از حیث ساختار و فرایند حقوقی ثبت ملک، از محاسن زیادی برخوردار است به‌نحوی که با انجام عملیات مقدماتی ثبت، مالکیت متقاضی تثبیت و عیوب احتمالی دلیل مالکیت دارنده، مرتفع می‌گردد. با این‌‌وجود، ثبت ایران به دلایل متعدد فنی و حقوقی نتوانسته است به اهداف تعیین‌شده دست یابد. امروزه، دعاوی ملکی و اختلافات ثبتی، حجم قابل توجهی از پرونده‌های دادگستری را به خود اختصاص داده و این امر، صلح اجتماعی و توسعه اقتصادی را در مخاطره قرار داده است.

در واقع، سکوت قانون مدنی، ابهام و تفسیرپذیری مقررات قانون ثبت ۱۳۱۰ که تعیین نقش «رسمیت سند معامله» و «ثبت معامله در دفتر املاک» در فرایند انتقال مالکیت را به یک چالش جدی تبدیل نموده است، به همراه استیلای رضاگرایی برخواسته از شرع، به‌ویژه، بر فرایند تقنین و رویه قضایی بعد از پیروزی انقلاب اسلامی، از دلایل اصلی این ناکامی است. در این سال‌ها، رویه قضایی نتوانسته است خود را با روح و فلسفه مقررات ثبت منطبق نماید  و تفسیرهایی که از قانون شده است نیز همچنان متاثر از ایده‌های سنتی برآمده از فقه است که حق‌گرایی را بر شکل‌گرایی ترجیح می‌دهد. نمود این دیدگاه را می‌توان در آخرین نظر قانون‌گذار که تا ‍پیش از تصویب قانون الزام، در ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه مصوب ۱۳۹۵ انعکاس یافته بود، مشاهده کرد. این ماده، اسناد عادی که اعتبار شرعی آن‌ها در دادگاه ثابت شده است را هم‌ردیف اسناد رسمی و قابل معارضه با آن‌ها می‌دانست. به این موارد، باید مشکلات بنیادی ناشی از عدم اجرای کامل کاداستر در کشور، و نیز مکانیزاسیون ناقص فرایندهای ثبت نیز افزود. 

تلاش برای خروج از این وضعیت منجر به تهیه طرحی در سال ۱۳۹۵ با هدف تقویت ثبت رسمی و اعاده اعتبار اسناد رسمی گردید . این طرح پس از بارها رفت‌وبرگشت بین مجلس و شورای نگهبان و اصلاحات متعدد سرانجام با عنوان «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» در آذر ۱۴۰۱ به تصویب مجلس رسید . مواد اختلافی آن، در ۲۶ اردیبهشت ۱۴۰۳، در مجمع تشخیص مصلحت نظام تصویب و قانون در ۱۷ خرداد همان سال در روزنامه رسمی منتشر و از ۲ تیر ۱۴۰۳ لازم‌الاجرا گردید. اما، پرسش اساسی آن است که آیا این قانون، که من‌بعد جهت اختصار «قانون الزام» نامیده می‌شود، قادر خواهد بود مشکلات نظام ثبت ایران را برطرف سازد؟

با توجه به اینکه برای شناسایی دقیق نقاط ضعف و قوت نظام ثبت و یافتن راهکار جهت رفع مشکلات آن، مطالعه سایر سیستم‌های ثبتی به‌ویژه، نظام‌های حقوقی که از نوعی نزدیکی و تجانس با نظام حقوقی ایران برخوردارند می‌تواند موثر باشد، در این تالیف، با تمرکز بر مطالعه تطبیقی سیستم‌های ثبتی ایران و فرانسه تلاش شده است زمینه‌ای هرچند محدود برای شناخت و ارتقای نظام ثبت فراهم شود. 

این انتخاب، بدون دلیل صورت نگرفته است: سابقه نزدیکی و هم‌سویی نظام‌های حقوقی دو کشور و تاثیرپذیری شگرف حقوق ایران به‌ویژه در زمینه حقوق مدنی و نظام سردفتری از فرانسه؛ قدمت و کارایی نظام ثبت و کاداستر در فرانسه که به‌رغم وجود برخی کاستی‌ها توانسته است در دست‌یابی به اهداف تعیین‌شده و تامین امنیت حقوقی بازار املاک موفق عمل کند و نیز وجود دو نظام متفاوت ثبتی در این کشور شامل سیستم عمومی «انتشار سند» در قلمرو سرزمینی فرانسه و نظام خاص آلمانی-فرانسوی «دفتر املاک» در استان‌های «آلزاس - موزل» این کشور، از مواردی است که این انتخاب را توجیه می‌کند. 

نظام ثبت محلی که میراثی از دوران حاکمیت آلمان بر این مناطق است، تجربه‌ای موفق از ترکیب رضاگرایی حاکم بر حقوق فرانسه و شکل‌گرایی رایج در حقوق آلمان در زمینه اموال غیرمنقول است و به‌ویژه می‌تواند در یافتن راهکار برای نارسایی‌های نظام ثبت ایران مورد توجه قرار گیرد. 

به‌علاوه، در فرانسه نیز به‌منظور بهبود عملکرد ثبت و تقویت نقش آن در تامین امنیت حقوقی معاملات غیرمنقول، طرح اصلاح مقررات ثبت در سال ۲۰۱۸ به وزیر دادگستری تقدیم  و نهایتا منجر به تصویب فرمان شماره ۵۶۲/۲۰۲۴ مورخ ۱۹ ژوئن ۲۰۲۴ در هیات وزیران شده است . این فرمان اگرچه به‌دلیل انقضای مهلت سه‌ماهه مقرر برای تصویب نهایی در پارلمان اعتبار قانونی خود را از دست داده است، اما طرح اصلاحی و مقررات فرمان یادشده نشان‌دهنده رویکرد قانون‌گذار فرانسه در حوزه حقوق ثبت است و از این نظر می‌توانند در مطالعه تطبیقی مفید باشند .

بر این مبنا، کتاب حاضر در پی تحلیل، بررسی و پاسخ به پرسش‌هایی مهمی است که در ادامه مطرح و در طول نگارش کوشش می‌شود تا به آن‌ها پاسخ داده شود:

1.    آیا ثبت املاک ایران توانسته است در تثبیت حقوق مالکین و حمایت از حقوق اشخاص ثالث موفق عمل کند؟ اگر نه، دلایل این عدم موفقیت کدام است؟

2.    آیا اثرگذاری ثبت در تثبیت حقوق مالکین و تامین امنیت حقوقی معاملات مستلزم یکسانی نظام‌های ثبتی از حیث ساختار و آثار است؟ از این منظر، ارتباط سیستم‌های مورد‌مطالعه چگونه است؟ هم‌گرایی یا واگرایی؟ 

3.    آیا می‌توان از راه‌حل نظام ثبت فرانسه یا سیستم ثبت محلی مستقر در استان‌های آلزاس - موزل این کشور برای رفع نواقص نظام ثبت ایران الگو گرفت؟

4.    رهاورد اصلی قانون الزام و موارد نقص آن کدام است و این قانون تا چه میزان می‌تواند در حل مشکلات ثبت ایران موثر وکارآمد باشد؟

بر این اساس، کوشش شده است تا ابتدا، نسبت به شناسایی و معرفی مقررات حاکم بر سه نظام ثبتی مورد‌مطالعه «فرانسه، آلزاس– موزل و ایران» در ذیل هر عنوان، اقدام و سپس در گفتار پایانی قسمت مربوطه، ضمن بررسی تطبیقی این نظام‌ها، به تحلیل نقاط ضعف و قوت آن‌ها پرداخته شود تا در نهایت با بهره‌مندی از نتایج حاصله، امکان پاسخ‌گویی به پرسش‌های طرح‌شده فراهم گردد. 

با این دیدگاه، مطالب به دو بخش اصلی تقسیم شده‌اند. در بخش نخست با عنوان «سازمان کلی و عملکرد ثبت»، در سه فصل به بررسی سیر تاریخی، ساختار و مکانیسم ثبت در این نظام‌ها می‌پردازیم. در فصل نخست ذیل عنوان «سیر تاریخی استقرار نظام ثبت»، به بررسی تاریخچه تاسیس سیستم نوین ثبت در کشورهای مورد‌مطالعه پرداخته شده است. فصل دوم با عنوان «سازمان و ابزار نظم‌بخشی ثبت» ناظر به بررسی تشکیلات اداری و ابزار انتشار اعم از دفاتر، کاداستر، فناوری‌های نوین و ابزار دسترسی به اطلاعات ثبتی است و در فصل سوم، «شرایط، قلمرو و فرایند ثبت» مورد بررسی قرار می‌گیرد تا مشخص شود ساختار ثبت و کاداستر یک کشور چه میزان در موفقیت یک نظام ثبتی موثر است. امری که ما را به مشاهده نوعی هم‌گرایی بین این سیستم‌ها علی‌رغم تفاوت‌های موجود رهنمون می‌سازد. 

بخش دوم، با عنوان «نقش ثبت در ایجاد و اثبات حقوق عینی غیرمنقول»، به بررسی آثار ثبت اختصاص یافته است. در فصل نخست تحت عنوان «ثبت و نقش آن در ایجاد حق»، نقش ثبت در مرحله ثبوتی یعنی اثر آن در ایجاد، انتقال یا قابلیت استناد حق مالکیت و دیگر حقوق عینی مورد‌ مطالعه قرار گرفته است. بررسی نقش ثبت در مرحله اثباتی موضوع فصل دوم است که ذیل عنوان «ثبت و نقش آن در اثبات حق»، ضمن بررسی اصل مشروعیت ثبت و نیز قلمرو و نوع اختیاراتی که قانون‌گذار برای مقام صالح ثبتی جهت احراز این مطابقت تعیین نموده، ارزش اثباتی ثبت در این نظام‌ها مورد مطالعه قرار می‌گیرد. 

این بررسی نشان می‌دهد فارغ از تفاوتی که در اصول حاکم بر نظام‌های مورد‌‌مطالعه وجود دارد، آنچه امنیت حقوقی و اطمینان به ثبت را تضمین می‌کند، علاوه بر تثبیت حقوق مالکین، میزان حمایتی است که یک نظام ثبتی از اشخاصی که با اعتماد به آن معامله می‌کنند به‌عمل می‌آورد.